faq-de/Квартирный вопрос.md

Квартирный вопрос

Квартиры в Германии ищутся только лично, с визитом и осмотрами. Удаленно найти хороший вариант на долгий срок невозможно. Поэтому обычно последовательность выглядит так:

• Вы еще не приехали, но ищете место размещения на первое время. Вариантов не много - Airbnb, Mr. Lodge или какое-либо агентство (см. список ниже). Можете попробовать писать хозяевам по объявлениям, но шанс получить контракт исчезающе мал. Внимание: заранее узнавайте, чтобы в этом жилье была возможность зарегистрироваться (Anmeldung). Иначе могут быть сложности с получением страховки, SCHUFA, открытием банковского счета.
• Вы уже приехали, вышли на работу, но находитесь на испытательном сроке (или на временном контракте, что еще хуже), не получали еще зарплат, возможно, не говорите по-немецки. На этом этапе ваша задача - получить хоть какой-нибудь контракт аренды на более-менее длинный срок (минимум полгода-год). В силу входных данных "только понаехавшего", это будет достаточно трудно, поскольку конкуренция среди арендаторов высока, на квартиру могут претендовать десятки, а то и сотни людей (в Берлине попроще, в Мюнхене посложнее). Но практика показывает, что за 3-4 недели обычно варианты находятся. Готовьтесь в первый месяц по нескольку раз в день проверять новые объявления, распечатывать пачками документы и тратить вечера на многочисленные осмотры квартир. Не отчаивайтесь, рано или поздно и на вашей улице будет праздник.
• Вы уже "понаехавший со стажем", стабильная зарплата последние месяцы, есть осознание того, что вокруг происходит. Можно искать "квартиру мечты", а не "что дают". Процесс ничем не отличается от предыдущего этапа за исключением, что теперь вы выглядите намного надежнее для арендодателей, поэтому предложений должно быть заметно больше и времени на поиск уйдет меньше.

Пошаговая инструкция

В данном разделе будет сделан акцент на второй пункт поисков, поскольку он интереснее всех. Итак, как искать квартиры?

1. Выбираете какой-нибудь сайт из списка ниже, регистрируетесь там, заполняете по возможности профиль. Для начала рекомендуется https://www.immobilienscout24.de/ aka "скаут", как самый крупный.
2. Определяетесь с районом(-ами) поиска. Чем ближе к центру, тем дороже и сложнее снять. Самые бюджетные варианты находятся за чертой города. Поэтому полезно изучить транспортную схему выбранного района, какие виды транспорта там ходят - S-Bahn, U-Bahn, Bus, Tram - и с какой периодичностью. Проложите маршрут в Google Maps от дома до работы и оцените время в пути, количество пересадок, удаленность остановок от дома/работы и т.д.
3. На выбранных сайтах просматриваете появление новых квартир в районе поиска. В случае Скаута, лучше использовать мобильное приложение – оно на английском языке и имеет широкий функционал. Рекомендуется создать "Saved search", и тогда вам будут приходить push уведомления о новых объявлениях в момент их публикации. Чем раньше вы откликнетесь на объявление, тем больше вероятности, что вас позовут на просмотр. Также можно настроить уведомления на почту, ФБ Мессенджер или оповещения в браузере. Не забывайте, что спрос очень большой и скорость реакции имеет значение.
4. Готовите "вступительную речь" - сообщение, которое будете отправлять хозяевам при отклике на объявление. Рекомендуется писать или на немецком, или на немецком и английском. Предложите коллегам или знакомым оценить ваше творчество, если не уверены в знании языка.
5. Самое важное! Готовите комплект документов. Это именно то, что будет вас выделять среди множества других претендентов на квартиру, вполне возможно с лучшими входными данными. Когда вы после осмотра отдаете владельцу\агенту заранее подготовленную папку со всеми вашими документами, а не заполняете анкету на коленке в темноте не пишущей ручкой - это очень хороший плюс в вашу пользу. А поскольку других плюсов на данный момент у вас, скорее всего, нет, надо пользоваться возможностью по-максимуму. Также рекомендуется выложить электронные копии документов, например, на Google Drive или Dropbox, и посылать ссылку на них сразу же при отклике на объявление.
6. Собственно, с вашей стороны все. Теперь осталось постоянно проверять сервис на наличие новых объявлений и откликаться на все, что выглядит сколь угодно прилично и вписывается в ваш бюджет.
7. Если вас приглашают на осмотр - немедленно соглашаетесь и идете. Если в квартире все нравится, то отдаете хозяину или агенту ваш комплект документов и надеетесь на лучшее.
8. В один прекрасный день вам позвонят и скажут "Мы готовы сдать вам квартиру". Радуетесь, но не сильно, поскольку контракт еще не подписан. Договариваетесь с хозяином о контракте, читаете сами или даете почитать немецкоговорящим коллегам, подписываете - и на этом ваши мучения заканчиваются. Можете отключать уведомления, и, наконец-то, с утра вашим первым делом будет не просмотр новых объявлений и отклик, а душ и завтрак :). Ждете даты въезда.
9. При приемке квартиры внимательно смотрите на состояние, проверяете сантехнику, выключатели, электроприборы, осматриваете углы на предмет плесени. Фиксируете все неисправности/недочеты/замечания, иначе их спишут на вас по окончании вашего контракта. Не забывайте про условия возврата квартиры (должно быть описано в контракте): зачастую квартира вам сдается без мебели и свежеотремонтированная, вам, скорее всего, при выезде также придется побелить все стены и привести пол в исходное состояние (лакировать паркет\переложить ламинат).
10. Получаете ключи от квартиры, гаража, подвала (опционально) и начинаете наслаждаться жизнью.

Словарик квартирного вопроса:

• Wohnung - собственно, "жилье".
• Zimmer - комната, встречается обычно в контексте "2 Zi Wohnung".
• Kalt - "холодная", "базовая" стоимость аренды без учета коммунальных и других услуг.
• Nebenkosten - дополнительные платежи, обычно сюда входит вода, отопление и прочее. Внимание - электричество почти никогда в Nebenkosten не входит, за него надо будет платить отдельно, как и за интернет.
• Warm - "теплая" цена, обычно Kalt + Nebenkosten, возможно плюс доплаты, например, за гараж. В общем, это та сумма, которую вы будете обязаны ежемесячно платить хозяину.
• Mieter - это вы, то бишь тот, кто снимает жилье, арендатор.
• Vermieter - это landlord, хозяин, кто сдает жилье, арендодатель.
• Besichtigungs Termin - личная встреча для осмотра квартиры.
• Mietvertrag - контракт на аренду жилья.
• WG (Wohngemeinschaft) - жильё для совместного проживания. При поиске комнаты ориентируемся именно на эту аббревиатуру.

Документы

Как описано выше, рекомендуется заранее подготовить папку со всеми документами. А именно:

• Анкета, т.н. Mieterselbstauskunft. В интернете есть множество вариантов, один из самых простых и доступных вот этот. Анкета на двух человек, если вы собираетесь снимать один, можно во второй колонке ставить прочерки. Заполняете все правдиво, включая вашу зарплату.
• Последние три расчетных листка (payslips), если есть, или на худой конец контракт с указанием зарплаты. Конечно, не надо делать копию многостраничного контракта, но будьте готовы его показать по просьбе хозяина.
• SCHUFA. Что-то вроде вашей кредитной истории, а также некая оценка вас как плательщика. Даже если вы только приехали, рекомендуется ее получить. Зачастую арендодателям достаточно красивого листа "Zertifikat", на котором написано, что в вашей истории найдены только позитивные записи, но особо въедливые хозяева также могут просить лист, на котором видна ваша оценка (SCHUFA-Basisscore). См. детали ниже.
• Рекомендательное письмо с работы. Попросите компанию или начальника написать вам что-нибудь официальное на бланке с логотипом и печатью компании. Базовый минимум "подтверждаем, что такой-то такой-то работает в нашей компании с такого-то числа на бессрочном контракте".
• Рекомендательное письмо от текущего (предыдущего) хозяина. Скорее всего, даже на временной квартире у вас будет собственник квартиры или агентство - попросите их написать вам письмо о том, какой вы молодец, вовремя платите аренду и не устраиваете костров в комнате. Документ называется Mietschuldenfreiheitsbestätigung или Mietzahlungsbestätigung. Как запросить.
• Копия паспорта. Есть мнение, что лучше замазать вашу подпись на копии.

Первые три пункта относятся к категории must have (Schufa, теоретически, можно показать потом, но лучше все-таки иметь все документы на руках). Остальные опционально, но очень рекомендуется.

SCHUFA

SCHUFA - это крупная немецкая организация, которая, в числе прочего, занимается кредитными историями и оценкой "надежности" резидентов Германии. Если вы все платите вовремя, не получаете штрафов и имеете зарплату, то обычно никаких проблем возникнуть не должно. Но просрочки платежей, частые смены банка, злостные нарушения законов (повторные проезды без билета, например), большое количество кредитов - все это может негативно отразиться на вашей оценке, вследствие чего вам будет сложнее найти квартиру (какой хозяин захочет сдавать злостному неплательщику), банки откажут в кредите или выдадут под грабительский процент, и прочее.

Обычно под SCHUFA подразумевается именно выписка из "кредитной истории", включающая в себя сертификат о вашей надежности и лист с точной оценкой SCHUFA-Basisscore (в процентах от 0 до 100). Чем выше оценка, тем лучше. 95% и выше считается хорошей оценкой, 98% и выше - идеальной. Бумажная выписка актуальна три-четыре месяца, этого должно хватить на поиск квартиры даже в самом тяжелом случае.

Как получить:

• Если нужно срочно, спрашивайте в банках Postbank или Volksbank (см. карту отделений). Надо иметь с собой регистрацию (адрес в Германии), паспорт и немецкий счет в банке. Делают за 10 минут. Стоит 29.95 евро. Деньги со счета будут списаны в течение 1-2 недель.
• На основании § 34 Bundesdatenschutzgesetz SCHUFA можно получить бесплатно один раз в год, заполнив бумажную форму и отправив почтой. Следуйте этой довольно понятной инструкции. Бланк можно найти здесь.
• Можно получить SCHUFA и через "скаут" - ссылка на услугу. Стоит 29.95 евро. Присылают либо на почтовый ящик, либо дают скачать электронный вариант. Бонусом идет месячный пробный период премиум аккаунта (по состоянию на начало 2018г). Если премиум аккаунт не нужен (а он скорее всего не нужен), то лучше сразу его отключить, так как иначе он автоматически продлится и скаут втихую начнет каждый месяц списывать абонентскую плату.

Полезные ссылки по поиску

Сайты для поиска:

• https://www.immobilienscout24.de/ - крупнейший сайт для поиска квартир в Германии,
• http://www.immonet.de/,
• https://www.immowelt.de/,
• http://www.wg-gesucht.de/,
• http://kleinanzeigen.ebay.de,
• https://www.akelius.de/ - это агентство, которое владеет многоквартирными домами под сдачу, вам помогает их агент, но платить ему не надо. Очень хорошие и говорят по-английски.
• 
  • https://www.coming-home.com/en/ - агентство, цены выше среднего, но квартиры все меблированные,
  • https://www.city-wohnen.de/eng/berlin/ - агентство, цены немного выше среднего, как правило в цену уже все включено (газ, вода, свет), квартиры все меблированные, быстро отвечают и хорошо подбирают вариант если точно опишете свои пожелания и район, общение на английском.
  • Группы в фейсбуке, объявлений много, но есть и мошенники: 1, 2, 3, 4, 5,

Если квартира нужна срочно и меблированная:

• https://www.nestpick.com
• http://www.homecompany.de/en/index
• https://wunderflats.com - сервис для поиска квартир на первое время специально для переезжающих в Берлин, Мюнхен или Гамбург. Стоимость выше среднего, но в цену уже включены свет, газ, вода и интернет. Также предоставляется справка для банка (Wohungsgeberbescheinigung)
• 
  • https://www.berlinovo.de/de
  • https://www.central-home.de/en/home/
  • https://www.city-wohnen.de/eng/berlin/
• 
  • https://www.mrlodge.ru/
• Frankfurt (M)
  • https://www.city-residence.de/ Квартиры на короткий срок (от 3 мес), можно снять удалённо, есть мебель. Владельцы говорят на английском. Можно прописаться. Цены, естественно, выше.

Агентство или собственники?

Квартиры можно снимать помимо “частников” также от фирм, например, так называемые Wohnungsgenossenschaften.

• Преимущества в том, что, снимая у фирмы, нет недостатков “частников”, например, собственная необходимость, неправильное поведение арендодателя (разного рода странные требования и запреты), юридические аспекты (например, реже мухлюют с Nebenkostenabrechnung).
• Wohnungsgenossenschaften обычно сдают жилье без маклера, т.е. маклерские можно сэкономить.
• Недостатки: время ожидания квартиры в зависимости от фирмы и района может быть достаточно долгим Wohnungsgenossenschaften в Берлине здесь

Черный список

Сдали очень проблемную недешевую квартиру, взяли комиссию, дело дошло до адвоката, по рассказам жильцов этого дома с ними судились пару раз, о проблемах явно знали и не предупредили:

• Roseneck management
• Pierre Kübler и его агентство Selectra
• Дом по адресу am Volkspark 23 и Prinzregenstr 23

Защита прав квартиросъемщиков

Для помощи квартиросъемщикам могут быть полезны Mietervereine (Клуб или Ассоциация арендаторов). Это специализированные организации, вступив в которые можно получать юридические консультации и помощь в различных вопросах, таких как письменная коммуникация с владельцами недвижимости, разрешение конфликтов и т.д.
Пример для южного Гессена: Mieterbund Darmstadt.
Первый год членства стоит 110 Евро, последующие - 75 Евро. Говорят по английски.

Цены по районам

• 
  • Карта сравнения цен по состоянию на 2016 год. Источник: статья на immobilienscout24
  • Интерактивная карта стоимости аренды от Berliner Morgenpost. Можно выбрать площадь квартиры и ежемесячный доход, карта покажет, в каких районах скорее всего есть подходящие цены. На данный момент актуальность данных: 1-й квартал 2015.
• 
  • Аналогичная статья

Если вы не знаете, где снять:

• Купите билет на день/неделю и покатайтесь пару дней автобусами/трамваями, посмотрите город.
• Используйте Google Maps Street View и анализируйте улицу/район по внешнему виду (наличие/отсутствие граффити, озеленение, и т.д).

Переезд, доставка грузов, перенос тяжестей

• http://markmanwithavan.tumblr.com/
• По Берлину:
  • +49 176 40246446: Николай (Микола, украино-русско-немецко-язычный) - владеет несколькими автомобилями разных размеров.
  • +49 176 23154660: Михаил (русскоязычный).
  • +49 176 43347280: Вадим (русскоязычный).
• Перевоз грузов из Днепропетровска (Украина): +380 562325842, +380 562367980.

Ссылки на отчеты о поисках

• http://berlinsale.com/kak-snyat-kvartiru-v-berline-lichnoe-mnenie инструкция по поиску квартир "offline"
• http://telegra.ph/Kak-snyat-kvartiru-v-Berline-07-31 - Как снять квартиру в Берлине и не облажаться