faq-de/Квартирный вопрос.md

Квартирный вопрос

Квартиры в Германии ищутся только лично, с визитом и осмотрами. Удаленно найти хороший вариант на долгий срок невозможно. Поэтому обычно последовательность выглядит так:

• Вы еще не приехали, но ищете место размещения на первое время. Варианта, по большему счету, всего два - Airbnb или какое-либо агентство (см. список ниже). Можете попробовать писать хозяевам по объявлениям, но шанс получить контракт исчезающе мал. Внимание: заранее узнавайте, чтобы в этом жилье была возможность зарегистрироваться (Anmeldung). Иначе могут быть сложности с получением страховки, SCHUFA, открытием банковского счета.
• Вы уже приехали, вышли на работу, но находитесь на испытательном сроке (или на временном контракте, что еще хуже), не получали еще зарплат, возможно, не говорите по-немецки. На этом этапе ваша задача - получить хоть какой-нибудь контракт аренды на более-менее длинный срок (минимум полгода-год). В силу входных данных "только понаехавшего", это будет достаточно трудно, поскольку конкуренция среди арендаторов высока, на квартиру могут претендовать десятки, а то и сотни людей (в Берлине попроще, в Мюнхене посложнее). Но практика показывает, что за 3-4 недели обычно варианты находятся. Готовьтесь в первый месяц по нескольку раз в день проверять новые объявления, распечатывать пачками документы и тратить вечера на многочисленные осмотры квартир. Не отчаивайтесь, рано или поздно и на вашей улице будет праздник.
• Вы уже "понаехавший со стажем", стабильная зарплата последние месяцы, есть осознание того, что вокруг происходит. Можно искать "квартиру мечты", а не "что дают". Процесс ничем не отличается от предыдущего этапа за исключением, что теперь вы выглядите намного надежнее для арендодателей, поэтому предложений должно быть заметно больше и времени на поиск уйдет меньше.

Пошаговая инструкция

В данном разделе будет сделан акцент на второй пункт поисков, поскольку он интереснее всех. Итак, как искать квартиры?

1. Выбираете какой-нибудь сайт из списка ниже, регистрируетесь там, заполняете по возможности профиль. Для начала рекомендуется https://www.immobilienscout24.de/ aka "скаут", как самый крупный.
2. Определяетесь с районом(-ами) поиска. Чем ближе к центру, тем дороже и сложнее снять. Самые бюджетные варианты находятся за чертой города. Поэтому полезно изучить транспортную схему выбранного района, какие виды транспорта там ходят - S-Bahn, U-Bahn, Bus, Tram - и с какой периодичностью. Проложите маршрут в Google Maps от дома до работы и оцените время в пути, количество пересадок, удаленность остановок от дома/работы и т.д.
3. На выбранных сайтах просматриваете появление новых квартир в районе поиска. В случае Скаута, лучше использовать мобильное приложение – оно на английском языке и имеет широкий функционал. Рекомендуется создать "Saved search", и тогда вам будут приходить push уведомления о новых объявлениях в момент их публикации. Чем раньше вы откликнетесь на объявление, тем больше вероятности, что вас позовут на просмотр. Также можно настроить уведомления на почту, ФБ Мессенджер или оповещения в браузере. Не забывайте, что спрос очень большой и скорость реакции имеет значение.
4. Готовите "вступительную речь" - сообщение, которое будете отправлять хозяевам при отклике на объявление. Рекомендуется писать или на немецком, или на немецком и английском. Предложите коллегам\знакомым оценить ваше творчество, если не уверены в знании языка.
5. Самое важное! Готовите комплект документов. Это именно то, что будет вас выделять среди множества других претендентов на квартиру, вполне возможно с лучшими входными данными. Когда вы после осмотра отдаете владельцу\агенту заранее подготовленную папку со всеми вашими документами, а не заполняете анкету на коленке в темноте не пишущей ручкой - это очень хороший плюс в вашу пользу. А поскольку других плюсов на данный момент у вас, скорее всего, нет, надо пользоваться возможностью по-максимуму. Также рекомендуется выложить электронные копии документов, например, на Google Drive или Dropbox, и посылать ссылку на них сразу же при отклике на объявление.
6. Собственно, с вашей стороны все. Теперь осталось постоянно проверять сервис на наличие новых объявлений и откликаться на все, что выглядит сколь угодно прилично и вписывается в ваш бюджет.
7. Если вас приглашают на осмотр - немедленно соглашаетесь и идете. Если в квартире все нравится, то отдаете хозяину\агенту ваш комплект документов и надеетесь на лучшее.
8. В один прекрасный день вам позвонят и скажут "Мы готовы сдать вам квартиру". Радуетесь, но не сильно, поскольку контракт еще не подписан. Договариваетесь с хозяином о контракте, читаете сами или даете почитать немецкоговорящим коллегам, подписываете - и на этом ваши мучения заканчиваются. Можете отключать уведомления, и, наконец-то, с утра вашим первым делом будет не просмотр новых объявлений и отклик, а душ и завтрак :). Ждете даты въезда.
9. При приемке квартиры внимательно смотрите на состояние, проверяете сантехнику, выключатели, электроприборы, осматриваете углы на предмет плесени. Фиксируете все неисправности/недочеты/замечания, иначе их спишут на вас по окончании вашего контракта. Не забывайте про условия возврата квартиры (должно быть описано в контракте): зачастую квартира вам сдается без мебели и свежеотремонтированная, вам, скорее всего, при выезде также придется побелить все стены и привести пол в исходное состояние (лакировать паркет\переложить ламинат).
10. Получаете ключи от квартиры, гаража, подвала (опционально) и начинаете наслаждаться жизнью.

Словарик квартирного вопроса:

• Wohnung - собственно, "жилье".
• Zimmer - комната, встречается обычно в контексте "2 Zi Wohnung".
• Kalt - "холодная", "базовая" стоимость аренды без учета коммунальных и других услуг.
• Nebenkosten - дополнительные платежи, обычно сюда входит вода, отопление и прочее. Внимание - электричество почти никогда в Nebenkosten не входит, за него надо будет платить отдельно, как и за интернет.
• Warm - "теплая" цена, обычно Kalt + Nebenkosten, возможно плюс доплаты, например, за гараж. В общем, это та сумма, которую вы будете обязаны ежемесячно платить хозяину.
• Mieter - это вы, то бишь тот, кто снимает жилье, арендатор.
• Vermieter - это landlord, хозяин, кто сдает жилье, арендодатель.
• Besichtigungs Termin - личная встреча для осмотра квартиры.
• Mietvertrag - контракт на аренду жилья.

Документы

Как описано выше, рекомендуется заранее подготовить папку со всеми документами. А именно:

• Анкета, т.н. Mieterselbstauskunft. В интернете есть множество вариантов, один из самых простых и доступных вот этот. Анкета на двух человек, если вы собираетесь снимать один, можно во второй колонке ставить прочерки. Заполняете все правдиво, включая вашу зарплату.
• Последние три расчетных листка (payslips), если есть, или на худой конец контракт с указанием зарплаты. Конечно, не надо делать копию многостраничного контракта, но будьте готовы его показать по просьбе хозяина.
• SCHUFA. Что-то вроде вашей кредитной истории, а также некая оценка вас как плательщика. Даже если вы только приехали, рекомендуется ее получить. Зачастую арендодателям достаточно красивого листа "Zertifikat", на котором написано, что в вашей истории найдены только позитивные записи, но особо въедливые хозяева также могут просить лист, на котором видна ваша оценка (SCHUFA-Basisscore). См. детали ниже.
• Рекомендательное письмо с работы. Попросите компанию\начальника написать вам что-нибудь официальное на бланке с логотипом и печатью компании. Базовый минимум "подтверждаем, что такой-то такой-то работает в нашей компании с такого-то числа на бессрочном контракте".
• Рекомендательное письмо от текущего (предыдущего) хозяина. Скорее всего, даже на временной квартире у вас будет собственник квартиры или агентство - попросите их написать вам письмо о том, какой вы молодец, вовремя платите аренду и не устраиваете костров в комнате. Документ называется Mietschuldenfreiheitsbestätigung или Mietzahlungsbestätigung. Как запросить.
• Копия паспорта. Есть мнение, что лучше замазать вашу подпись на копии.

Первые три пункта относятся к категории must have (Schufa, теоретически, можно показать потом, но лучше все-таки иметь все документы на руках). Остальные опционально, но очень рекомендуется.

SCHUFA

SCHUFA - это крупная немецкая организация, которая, в числе прочего, занимается кредитными историями и оценкой "надежности" резидентов Германии. Если вы все платите вовремя, не получаете штрафов и имеете зарплату, то обычно никаких проблем возникнуть не должно. Но просрочки платежей, частые смены банка, злостные нарушения законов (повторные проезды без билета, например), большое количество кредитов - все это может негативно отразиться на вашей оценке, вследствие чего вам будет сложнее найти квартиру (какой хозяин захочет сдавать злостному неплательщику), банки не выдадут кредит или выдадут под грабительский процент и прочее.

Обычно под SCHUFA подразумевается именно выписка из "кредитной истории", включающая в себя сертификат о вашей надежности и лист с точной оценкой SCHUFA-Basisscore (в процентах от 0 до 100). Чем выше оценка, тем лучше. 95% и выше считается хорошей оценкой, 98% и выше - идеальной. Бумажная выписка актуальна три-четыре месяца, этого должно хватить на поиск квартиры даже в самом тяжелом случае.

Как получить:

• Если нужна срочно - в отделении Postbank или Volksbank, см. карту тут: https://www.meineschufa.de/index.php?site=14_3. Надо иметь с собой регистрацию (адрес в Германии), паспорт и немецкий счет в банке. Делают за 10 минут. Стоит 29.95 евро. Деньги со счета будут списаны в течение 1-2 недель.
• SCHUFA можно получить бесплатно один раз в год (§ 34 Bundesdatenschutzgesetz), заполнив бумажную форму и отправив её по почте: https://www.meineschufa.de/index.php?site=11_3_1. Вот тут довольно понятная инструкция
• Можно попробовать получить Schufa через "скаут" https://bonitaetscheck.immobilienscout24.de/. Стоит 29.95 евро.

Полезные ссылки

Сайты для поиска:

• https://www.immobilienscout24.de/ - крупнейший сайт для поиска квартир в Германии,
• http://www.immonet.de/,
• https://www.immowelt.de/,
• http://www.wg-gesucht.de/,
• http://kleinanzeigen.ebay.de,
• https://www.akelius.de/ - это агентство, которое владеет многоквартирными домами под сдачу, вам помогает их агент, но платить ему не надо. Очень хорошие и говорят по-английски.
• 
  • http://en.coming-home.org - агентство, цены выше среднего, но квартиры все меблированные,
  • https://www.city-wohnen.de/eng/berlin/ - агентство, цены немного выше среднего, как правило в цену уже все включено (газ, вода, свет), квартиры все меблированные, быстро отвечают и хорошо подбирают вариант если точно опишете свои пожелания и район, общение на английском.

Если квартира нужна срочно и меблированная:

• https://www.nestpick.com
• http://www.homecompany.de/en/index
• https://wunderflats.com - сервис для поиска квартир на первое время специально для переезжающих в Берлин, Мюнхен или Гамбург. Стоимость выше среднего, но в цену уже включены свет, газ, вода и интернет. Также предоставляется справка для банка (Wohungsgeberbescheinigung)
• 
  • http://www.berlinovo.de/de
  • https://www.central-home.de/en/home/
  • https://www.city-wohnen.de/eng/berlin/
• 
  • https://www.mrlodge.ru/

Агентство или собственники?

Квартиры можно снимать помимо “частников” также от фирм, например, так называемые Wohnungsgenossenschaften.

• Преимущества в том, что, снимая у фирмы, нет недостатков “частников”, например, собственная необходимость, неправильное поведение арендодателя (разного рода странные требования и запреты), юридические аспекты (например, реже мухлюют с Nebenkostenabrechnung).
• Wohnungsgenossenschaften обычно сдают жилье без маклера, т.е. маклерские можно сэкономить.
• Недостатки: время ожидания квартиры в зависимости от фирмы и района может быть достаточно долгим Wohnungsgenossenschaften в Берлине здесь

Черный список

Сдали очень проблемную недешевую квартиру, взяли комиссию, дело дошло до адвоката, по рассказам жильцов этого дома с ними судились пару раз, о проблемах явно знали и не предупредили:

• Roseneck management
• Pierre Kübler и его агентство Selectra
• Дом по адресу am Volkspark 23 и Prinzregenstr 23

Цены по районам

• 
  • Карта сравнения цен по состоянию на 2016 год. Источник: статья на immobilienscout24
  • Интерактивная карта стоимости аренды от Berliner Morgenpost. Можно выбрать площадь квартиры и ежемесячный доход, карта покажет, в каких районах скорее всего есть подходящие цены. На данный момент актуальность данных: 1-й квартал 2015.
• 
  • Аналогичная статья

Если вы не знаете, где снять:

• Купите билет на день/неделю и покатайтесь пару дней автобусами/трамваями, посмотрите город.
• Используйте Google Maps Street View и анализируйте улицу/район по внешнему виду (наличие/отсутствие граффити, озеленение, и т.д.).

Переезд, доставка грузов, перенос тяжестей

• http://markmanwithavan.tumblr.com/
• В Берлине 017640246446 Николай (Микола, украино-русско-немецко-язычный) - владеет несколькими автомобилями разных размеров.
• По Берлину: 0176 23154660 (русскоязычный, Михаил).
• Перевоз грузов из Днепропетровска (Украина): +380562325842, +380562367980.

Ссылки на отчеты о поисках:

• http://berlinsale.com/kak-snyat-kvartiru-v-berline-lichnoe-mnenie инструкция по поиску квартир "offline"