ChronosXYZ/faq-de
1
0
Fork 0
mirror of https://github.com/ru-de/faq.git synced 2024-11-08 11:41:02 +00:00
Code Issues Projects Releases Wiki Activity
46439dea13
faq-de/Квартирный вопрос.md
Oleg Kainov 46439dea13 Обновлен раздел о поиске квартир (#239) 
* Added coat of arms

* Added coat of arms, restructured page

* Reworked flat search

* Reworked last section

* Style fixes

* Google drive

* Fixed typos and updated dic

* Fixed lists for GitHub MD

* Fixed lists for GitHub MD

* Headings style
Warm\kalt\nebenkosten

* Added anmeldung details
2017-05-01 11:42:33 +02:00

22 KiB
Raw Blame History

Квартирный вопрос

Квартиры в Германии ищутся только лично, с визитом и осмотрами. Удаленно найти хороший вариант на долгий срок невозможно. Поэтому обычно последовательность выглядит так:

  • Вы еще не приехали, но ищете место размещения на первое время. Варианта, по большему счету, всего два - Airbnb или какое-либо агентство (см. список ниже). Можете попробовать писать хозяевам по объявлениям, но шанс получить контракт исчезающе мал. Внимание: заранее узнавайте, чтобы в этом жилье была возможность зарегистрироваться (Anmeldung). Иначе могут быть сложности с получением страховки, SCHUFA, открытием банковского счета.
  • Вы уже приехали, вышли на работу, но находитесь на испытательном сроке (или на временном контракте, что еще хуже), не получали еще зарплат, возможно, не говорите по-немецки. На этом этапе ваша задача - получить хоть какой-нибудь контракт аренды на более-менее длинный срок (минимум полгода-год). В силу входных данных "только понаехавшего", это будет достаточно трудно, поскольку конкуренция среди арендаторов высока, на квартиру могут претендовать десятки, а то и сотни людей (в Берлине попроще, в Мюнхене посложнее). Но практика показывает, что за 3-4 недели обычно варианты находятся. Готовьтесь в первый месяц по нескольку раз в день проверять новые объявления, распечатывать пачками документы и тратить вечера на многочисленные осмотры квартир. Не отчаивайтесь, рано или поздно и на вашей улице будет праздник.
  • Вы уже "понаехавший со стажем", стабильная зарплата последние месяцы, есть осознание того, что вокруг происходит. Можно искать "квартиру мечты", а не "что дают". Процесс ничем не отличается от предыдущего этапа за исключением, что теперь вы выглядите намного надежнее для арендодателей, поэтому предложений должно быть заметно больше и времени на поиск уйдет меньше.

Пошаговая инструкция

В данном разделе будет сделан акцент на второй пункт поисков, поскольку он интереснее всех. Итак, как искать квартиры?

  1. Выбираете какой-нибудь сайт из списка ниже (для начала рекомендуется https://www.immobilienscout24.de/ ("скаут") как самый крупный, но возможны варианты), регистрируетесь там, заполняете по возможности профиль.
  2. Определяетесь с районом(-ами) поиска. Зачастую это или центр (дорого, сложно, но все в пешей доступности) или ближний пригород\окраина города (возможно даже рядом с офисом, если ваша компания базируется не в центре) - дешевле, проще, легко добираться до работы, но для всех активностей в городе надо ехать в центр.
  3. Смотрите на выбранном сайте доступные варианты в заданном районе. В случае Скаута, рекомендуется использовать мобильное Android-приложение, т.к. оно неплохо переведено на английский и имеет почти полный функционал. Рекомендуемый вариант - создать "saved search" и настроить уведомления в приложение о новых квартирах. Чем раньше вы откликнетесь на объявление - тем больше вероятности, что вас позовут на просмотр.
  4. Готовите "вступительную речь" - сообщение, которое будете отправлять хозяевам при отклике на объявление. Рекомендуется писать или на немецком или на немецком и английском. Предложите коллегам\знакомым оценить ваше творчество, если не уверены в знании языка.
  5. Самое важное! Готовите комплект документов. Это именно то, что будет вас выделять среди множества других претендентов на квартиру, вполне возможно с лучшими входными данными. Когда вы после осмотра отдаете владельцу\агенту заранее подготовленную папку со всеми вашими документами, а не заполняете анкету на коленке в темноте не пишущей ручкой - это очень хороший плюс в вашу пользу. А поскольку других плюсов на данный момент, у вас скорее всего нет, надо использовать возможность по-максимуму. Также рекомендуется сделать общую папку, например, на Google Drive, и посылать ссылку на нее сразу же при отклике на объявление.
  6. Собственно, с вашей стороны все. Теперь осталось постоянно проверять сервис на наличие новых объявлений и откликаться на все, что выглядит сколь угодно прилично и вписывается в ваш бюджет.
  7. Если вас приглашают на осмотр - немедленно соглашаетесь и идете, если в квартире все нравится, то отдаете хозяину\агенту ваш комплект документов и надеетесь на лучшее.
  8. В один прекрасный день вам позвонят и скажут "Мы готовы вам сдать квартиру" - радуетесь, но не сильно, поскольку контракт еще не подписан. Договариваетесь с хозяином о контракте, читаете (или даете почитать немецкоязычным коллегам), подписываете - и на этом ваши мучения заканчиваются, можете отключать уведомления и наконец-то с утра вашим первым делом будет не просмотр новых объявлений и отклик, а душ и завтрак :). Ждете даты въезда.
  9. При приемке квартиры внимательно смотрите на состояние, проверяете сантехнику, выключатели, электроприборы, осматриваете углы на предмет плесени. Не забывайте про условия возврата квартиры (должно быть описано в контракте): зачастую квартира вам сдается без мебели и свежеотремонтированная, вам, скорее всего, при выезде также придется побелить все стены и привести пол в исходное состояние (полачить паркет\переложить ламинат).
  10. Получаете ключи от квартиры, гаража, подвала (опционально) и начинаете наслаждаться жизнью.

Словарик квартирного вопроса:

  • Wohnung - собственно, "жилье".
  • Zimmer - комната, встречается обычно в контексте "2 Zi Wohnung".
  • Kalt - "холодная", "базовая" стоимость аренды без учета коммунальных и других услуг.
  • Nebenkosten - дополнительные платежи, обычно сюда входит вода, отопление и прочее. Внимание - электричество почти никогда в Nebenkosten не входит, за него надо будет платить отдельно, как и за интернет.
  • Warm - "теплая" цена, обычно Kalt + Nebenkosten, возможно плюс доплаты, например, за гараж. В общем, это та сумма, которую вы будете обязаны ежемесячно платить хозяину.
  • Mieter - это вы, то бишь тот, кто снимает жилье, арендатор.
  • Vermieter - это landlord, хозяин, кто сдает жилье, арендодатель.
  • Besichtigungs Termin - личная встреча для осмотра квартиры
  • Mietvertrag - контракт на аренду жилья.

Документы

Как описано выше, рекомендуется заранее подготовить папку со всеми документами. А именно:

  • Анкета, т.н. Mieterselbstauskunft. В интернете есть множество вариантов, один из самых простых и доступных вот этот. Анкета на двух человек, если вы собираетесь снимать один, можно во второй колонке ставить прочерки. Заполняете все правдиво, включая вашу зарплату.
  • Последние три зарплатных листка (payslips), если есть, или на худой конец контракт с указанием зарплаты. Конечно, не надо делать копию многостраничного контракта, но будьте готовы его показать по просьбе хозяина.
  • SCHUFA. Что-то вроде вашей кредитной истории, а также некая оценка вас как плательщика. Даже если вы только приехали, рекомендуется ее получить. Зачастую арендодателям достаточно красивого листа "Zertifikat", на котором написано, что в вашей истории найдены только позитивные записи, но особо въедливые хозяева также могут просить лист, на котором видна ваша оценка (SCHUFA-Basisscore). См. детали ниже.
  • Рекомендательное письмо с работы. Попросите компанию\начальника написать вам что-нибудь официальное на бланке с логотипом и печатью компании. Базовый минимум "подтверждаем, что такой-то такой-то работает в нашей компании с такого-то числа на бессрочном контракте".
  • Рекомендательное письмо от текущего (предыдущего) хозяина. Скорее всего, даже на временной квартире у вас будет собственник квартиры или агентство - попросите их написать вам письмо о том, какой вы молодец, вовремя платите аренду и не устраиваете костров в комнате.
  • Копия паспорта. Есть мнение, что лучше замазать вашу подпись на копии.

Первые три пункта относятся к категории must have (Шуфу, теоретически, можно показать потом, но лучше все-таки иметь все документы на руках). Остальные опционально, но очень рекомендуется.

SCHUFA

SCHUFA - это крупная немецкая организация, которая, в числе прочего, занимается кредитными историями и оценкой "надежности" резидентов Германии. Если вы все платите вовремя, не получаете штрафов и имеете зарплату, то обычно никаких проблем возникнуть не должно. Но просрочки платежей, частые смены банка, злостные нарушения законов (повторные проезды без билета, например), большое количество кредитов - все это может негативно отразиться на вашей оценке, вследствие чего вам будет сложнее найти квартиру (какой хозяин захочет сдавать злостному неплательщику), банки не выдадут кредит или выдадут под грабительский процент и прочее.

Обычно под SCHUFA подразумевается именно выписка из "кредитной истории", включающая в себя сертификат о вашей надежности и лист с точной оценкой SCHUFA-Basisscore (в процентах от 0 до 100). Чем выше оценка, тем лучше. 95% и выше считается хорошей оценкой, 98% и выше - идеальной. Бумажная выписка актуальна три-четыре месяца, этого должно хватить на поиск квартиры даже в самом тяжелом случае.

Как получить:

  • Если нужна срочно - в отделении Postbank или Volksbank, см. карту тут: https://www.meineschufa.de/index.php?site=14_3. Надо иметь с собой регистрацию (адрес в Германии), паспорт и немецкий счет в банке. Делают за 10 минут. Стоит 29.95 евро. Деньги со счета будут списаны в течение 1-2 недель.
  • SCHUFA можно получить бесплатно один раз в год (§ 34 Bundesdatenschutzgesetz), заполнив бумажную форму и отправив её по почте: https://www.meineschufa.de/index.php?site=11_3_1. Вот тут довольно понятная инструкция
  • Можно попробовать получить шуфу через "скаут" https://bonitaetscheck.immobilienscout24.de/

Полезные ссылки

Сайты для поиска:

Если квартира нужна срочно и меблированная:

Агенство или собственники?

Квартиры можно снимать помимо “частников” также от фирм, например, так называемые Wohnungsgenossenschaften.

  • Преимущества в том, что, снимая у фирмы, нет недостатков “частников”, например, собственная необходимость, неправильное поведение арендодателя (разного рода странные требования и запреты), юридические аспекты (например, реже мухлюют с Nebenkostenabrechnung).
  • Wohnungsgenossenschaften обычно сдают жилье без маклера, т.е. маклерские можно сэкономить.
  • Недостатки: время ожидания квартиры в зависимости от фирмы и района может быть достаточно долгим Wohnungsgenossenschaften в Берлине здесь

Черный список

Сдали очень проблемную недешевую квартиру, взяли провизион, дело дошло до адвоката, по рассказам жильцов этого дома с ними судились пару раз, о проблемах явно знали и не предупредили:

  • Roseneck management
  • Pierre Kübler и его агентство Selectra
  • Дом по адресу am Volkspark 23 и Prinzregenstr 23

Цены по районам

Если вы не знаете, где снять:

  • Купите билет на день/неделю и покатайтесь пару дней автобусами/трамваями, посмотрите город.
  • Используйте Google Maps Street View и анализируйте улицу/район по внешнему виду (наличие/отсутствие граффити, озеленение, и т.д.).

Переезд, доставка грузов, перенос тяжестей

  • http://markmanwithavan.tumblr.com/
  • В Берлине 017640246446 Николай (Микола, украино-русско-немецко-язычный) - владеет несколькими автомобилями разных размеров. Перевозил всю квартиру на расстояние около 400 км в два раза дешевле, чем самые дешевые местные компании предлагали.
  • По Берлину: 0176 23154660 (русскоязычный, Михаил). Раньше была ставка: 50 евро за 3 часа.
  • Перевоз грузов из Днепропетровска (Украина): +380562325842, +380562367980.

Ссылки на отчеты о поисках: